MỘT SỐ KINH NGHIỆM MUA ĐẤT THỔ CƯ TRÁNH RỦI RO (KỲ 1)
Đất thổ cư là loại đất ở được sử dụng cho mục đích cư trú, xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác. Đây cũng là loại đất này có giá cao nhất, nên nhiều người sở hữu đất nông nghiệp thường xin lên đất thổ cư. Vậy đất thổ cư là gì? Tất tần tật về đất thổ cư sẽ được Nhà Đất Hoàng Hoa chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây.
1. ĐẤT THỔ CƯ LÀ GÌ?
Cụm từ “đất thổ cư” được nhắc đến thường xuyên nhưng không phải ai cũng hiểu nó là gì. Hiểu rõ khái niệm và các đặc điểm liên quan sẽ giúp nhà đầu tư và người mua sử dụng đúng và khai thác tối đa lợi ích từ loại hình bất động sản này.
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống của loại đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay loại đất được phép ở, xây nhà, xây dựng các công trình phục vụ đời sống xã hội. Đất ở gắn liền với đất vườn gắn liền với nhà ở trên cùng thửa đất trong khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở.
Đất ở có thể chia thành 2 loại: đất ở tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên Sổ đỏ là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu trên Sổ đỏ là ODT).
Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài. Đó là thời hạn sử dụng vô thời hạn, thay vì sử dụng vĩnh viễn.
2. PHÂN BIỆT ĐẤT THỔ CƯ VÀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Đất ở là loại đất phi nông nghiệp. Để được công nhận là đất ở, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp hay còn gọi là đất thổ cư. Vậy bất động sản thổ cư là gì và khác với đất nông nghiệp như thế nào?
Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Chẳng hạn như nuôi trồng thủy sản, thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp, v.v.
Như vậy, có thể hiểu đất nông nghiệp là loại đất dùng để sản xuất, trồng trọt nông nghiệp. Lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối, nuôi trồng thủy sản đều là những ví dụ về đất nông nghiệp.
Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp có thể hiểu nôm na là đất thổ cư là đất ở, đất nông nghiệp là đất canh tác làm nông. Tuy nhiên, có một số khác biệt về mặt pháp lý và thực tế giữa hai loại đất này mà chúng tôi muốn chỉ ra dưới đây:
+ Về mục đích sử dụng:
Đất ở là đất dùng để ở, làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống của người khác.
Đất nông nghiệp được sử dụng vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp. Đất nông nghiệp còn được sử dụng để chăn nuôi gia súc, gia cầm, gia súc và làm muối. Nuôi trồng thủy sản cũng được thực hiện trên đất nông nghiệp.
Trên thực tế, đất thổ cư, nếu chủ sở hữu không có ý định xây nhà hay các công trình khác thì vẫn có thể trồng trọt, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình. Nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không được xây dựng nhà ở, công trình trên đó. Nếu muốn xây nhà thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý phê duyệt.
+ Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Nếu là đất nông nghiệp, khi có đủ điều kiện có thể chuyển thành đất phi nông nghiệp và sử dụng vào mục đích xây nhà ở. Ngược lại, không thể chuyển đổi từ đất ở sang đất nông nghiệp.
3. CÁC LOẠI ĐẤT THỔ CƯ
Hiện nay, “đất ở” bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
3.1 Đất ở tại nông thôn (ONT)
Bạn có thể tự hỏi ONT là gì. ONT là tên viết tắt của đất ở tại nông thôn hay đất ở nông thôn trên bản đồ địa chính. Vậy đất ở nông thôn là gì?
Trên thực tế, đất ONT vẫn là đất ở, nhưng địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do cấp xã quản lý. Đối với khu vực đô thị được quy hoạch là thành phố thì đất ở tại đó không được coi là ONT.
Đây là loại đất được áp dụng chính sách thuế, cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất ở tại nông thôn thường được ưu tiên cho phép làm vườn, ao để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
3.2 Đất ở thành thị (ODT)
Đất ODT là gì? Đất ODT hay còn gọi là đất ở tại đô thị. Đất ODT vẫn có đầy đủ các đặc điểm của đất ở thông thường, nhưng sẽ thuộc địa bàn phường, thị trấn, quận, huyện, thành phố, thị xã hay thậm chí là khu dân cư đã được quy hoạch của khu đô thị mới.
Loại đất ở này chịu một số chính sách khác so với đất ở tại nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng.
Hiện nay đất ODT sẽ do cấp xã và tương đương quản lý. Bạn có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên đất của mình.
4. ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA ĐỐI VỚI ĐẤT THỔ CƯ
4.1 Với đất ở tại nông thôn
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở trên cơ sở quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương.
Việc bố trí đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, dân sinh, vệ sinh môi trường, trường học và hiện đại hóa nông thôn.
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người dân sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng quỹ đất trong khu dân cư sẵn có, hạn chế mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
4.2 Đối với đất ở tại đô thị
Đất ở đô thị phải được bố trí đồng bộ với đất xây dựng công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị và có chính sách tạo điều kiện thuận lợi để người dân đô thị có chỗ ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.
5. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC LÊN ĐẤT THỔ CƯ
Theo khoản 1 Điều 168, đất được chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Ngoài ra, phải đáp ứng đủ 4 điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, ngoài việc đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại nơi đó.
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới dạng ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
CÁCH KIỂM TRA ĐẤT CÓ LÊN ĐƯỢC THỔ CƯ HAY KHÔNG?
Cách 1: Căn cứ thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Thông tin quy hoạch sẽ được thể hiện bằng nét đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Phương pháp này có ưu điểm là có thể tra cứu thông tin nhanh chóng, nhưng cũng có một số hạn chế. Ví dụ, thông tin bạn tra cứu được có thể đã cũ do sổ đỏ phát hành đã lâu và chưa được cập nhật.
Cách 2: Đến UBND xã, huyện nơi có thửa đất để hỏi thông tin. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công khai thông tin về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan hoặc trên trang thông tin điện tử của ủy ban nhân dân cấp huyện.
Cách 3: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai. Người dân điền vào mẫu phiếu yêu cầu và nộp lên văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Xem thêm: Mua bán căn hộ chung cư giá rẻ ở Khánh Hoà
